ITBI: o que é, quem paga e como evitar cobranças indevidas

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é tributo municipal incidente nas transmissões onerosas de imóveis. Embora faça parte do custo de aquisição, suas regras ainda geram dúvidas. A seguir, um guia objetivo sobre quem deve pagar, quando incide, como é calculado e o que fazer diante de bases de cálculo elevadas.

1. Quem paga

Por praxe contratual, o comprador assume o pagamento do ITBI. A quitação é condição para o registro da transferência no Cartório de Registro de Imóveis.

2. Quando nasce a obrigação (fato gerador)

O Supremo Tribunal Federal fixou entendimento de que o ITBI somente pode ser exigido após a efetiva transferência da propriedade, a qual se consuma com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (Tema 1124, repercussão geral).

3. Como se calcula (base e alíquota)

A alíquota é definida por cada Município. A base de cálculo, porém, deve refletir o valor de mercado do imóvel transmitido, individualmente considerado. Em julgamento repetitivo, o Superior Tribunal de Justiça assentou que não se vincula à base do IPTU nem pode ser substituída por ‘valores de referência’ arbitrados unilateralmente, salvo mediante procedimento próprio de revisão.

4. Financiamento habitacional

Existem leis municipais que tratam de incentivos ou reduções em operações financiadas (por exemplo, no SFH). Todavia, não há regra nacional que restrinja a incidência apenas ao montante financiado: prevalece a base no valor de mercado da transmissão, sem prejuízo de revisão administrativa quando houver divergência entre preço e avaliação fiscal.

5. Como reagir a bases de cálculo elevadas

• Revisão administrativa: protocole pedido com contrato, avaliações e demais documentos que revelem o valor da transação.

• Via judicial: persistindo exigência incompatível com o valor de mercado, é possível buscar recálculo e restituição do que for indevido.

6. Jurisprudência relevante

• STF, Tema 1124: fato gerador no registro do título (transferência efetiva).

• STJ, Tema 1113 (REsp 1.937.821): base de cálculo é o valor de mercado do imóvel transmitido, não vinculada ao IPTU; vedada a imposição prévia de ‘valor de referência’ sem processo adequado.

Nota: conferem-se a legislação municipal aplicável e as particularidades do caso concreto antes da tomada de decisão.

Este material é estritamente informativo, voltado à educação jurídica do público. Não contém oferta de serviços, promessa de resultado, nem captação ativa de clientela. Em casos concretos, recomenda-se a busca de orientação jurídica individualizada.