Holdings imobiliárias e reforma tributária: o que muda na prática

As novas regras da reforma tributária tornam indispensável a revisão das estruturas patrimoniais e exigem atenção redobrada de quem atua no mercado imobiliário.

Se você administra patrimônio imobiliário por meio de uma holding imobiliária, a reforma traz um recado claro: este é o momento de revisar a estrutura adotada. Com a nova regulamentação, operações como locação de imóveis, cessão, compra e venda e arrendamento de imóveis passam a conviver com uma carga tributária mais ampla, o que exige análise cuidadosa e planejamento.

Ao longo dos anos, as holdings imobiliárias se consolidaram como instrumento eficiente de organização patrimonial, planejamento sucessório e governança familiar. Ao concentrar os ativos em uma sociedade, tornou-se possível centralizar a administração dos bens, conferir maior previsibilidade à gestão e fortalecer a governança. Além disso, essa estrutura ofereceu vantagens em operações como alienações, transferências, incorporações e locações.

Até aqui, o cenário era mais favorável. Os rendimentos de aluguel recebidos por pessoa física se submetiam ao Imposto de Renda pela tabela progressiva, com alíquotas de até 27,5%. Já a holding imobiliária, especialmente no regime do lucro presumido, em muitos casos permitia uma carga aproximada de 14%, tornando o modelo atrativo.

Com a reforma tributária, porém, as receitas imobiliárias passam a ser alcançadas também pelo IBS e pela CBS. Na prática, operações antes fora da lógica da tributação sobre consumo passam a integrar esse novo sistema.

Na locação de imóveis, o impacto tende a ser imediato. Hoje, a atividade já sofre incidência de tributos federais, mas não de ICMS ou ISS. Com as novas regras, a locação também passa a ser tributada por IBS e CBS, no regime não cumulativo. Estimativas iniciais indicam que a carga total das holdings imobiliárias no lucro presumido pode se aproximar de 18%.

A alienação de imóveis também será afetada, com projeção de carga em torno de 13%, dependendo da estrutura.

Os efeitos da reforma não se limitam às pessoas jurídicas. Quem realiza operações imobiliárias em nome próprio também precisa acompanhar. Pessoas físicas que alugarem mais de três imóveis e tiverem receita anual superior a R$ 240 mil, ou R$ 288 mil no ano-calendário, deverão recolher IBS e CBS.

Na venda de imóveis, a incidência alcançará pessoas físicas que alienarem mais de três imóveis mantidos por menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos cinco anos.

Apesar do aumento da carga tributária, a holding imobiliária continua oferecendo vantagens, sobretudo em planejamento sucessório, governança familiar e eficiência administrativa. O ponto central é a revisão estratégica, avaliando o regime mais adequado — lucro real ou lucro presumido — e o aproveitamento de créditos do IBS e CBS.

Estruturas alternativas, como fundos de investimento imobiliário, também devem ser reexaminadas. Cada arranjo patrimonial precisa ser analisado conforme ativos, volume de operações e objetivos econômicos.

Em síntese, a reforma tributária altera não apenas o valor da carga fiscal, mas a própria lógica da tributação imobiliária. Para quem já possui uma holding imobiliária — ou pretende constituir uma —, o caminho mais prudente é revisar a estrutura existente, simular os impactos e avaliar, com apoio jurídico e tributário, se o modelo continua eficiente.