Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB): o “CPF dos imóveis” e seus reflexos na tributação

O que é o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)?

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é um identificador nacional e único para cada imóvel urbano ou rural. Ele integra dados hoje dispersos entre prefeituras, cartórios, órgãos federais e estaduais, dentro do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). A base legal do CIB consta da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária do consumo (IBS e CBS) e reconhece o CIB entre os cadastros administrados pela Receita Federal.

Em termos práticos, o CIB funciona como um “CPF do imóvel”: um código único que acompanha o bem e facilita a identificação, a transparência e a segurança das operações imobiliárias. A Receita Federal esclarece expressamente que sua criação visa segurança jurídica e não, por si só, “aumentar imposto”.

Como se dará a integração de dados

A formação e a atualização do CIB dependem da atuação coordenada de diversos entes e registros:

• Prefeituras: fornecem cadastros e características dos imóveis urbanos.

• Cartórios de notas e de registro de imóveis: remetem dados e documentos de escrituras, registros e averbações.

• Órgãos federais: para imóveis rurais, destacam‑se o CNIR/Incra e o CAFIR/Receita Federal (o código CIB identifica o imóvel rural no CAFIR).

A Instrução Normativa RFB nº 2.275/2025 disciplinou a adoção do CIB e o compartilhamento de informações por meio do Sinter, fixando prazos de adaptação para cartórios e demais atores (inclusão do código do CIB nos sistemas e documentos dos cartórios até janeiro de 2026).

Além disso, a LC 214/2025 prevê prazos gerais para que órgãos públicos e capitais se adaptem em 12 meses e os demais municípios em 24 meses, a partir de 16/01/2025.

“Novos” tributos sobre locação: quando a pessoa física passa a contribuir

A LC 214/2025 instituiu um regime específico para operações com bens imóveis. A regra é clara:

• Pessoas físicas passam a ser contribuintes do regime regular de IBS e CBS apenas se, no ano‑calendário anterior, locarem/cederem/arrendarem mais de 3 imóveis distintos e excederem R$ 240.000,00 de receita anual com essas operações. Também há hipóteses envolvendo alienações recorrentes.
  

• As operações imobiliárias (alienação, cessão de direitos, locação, arrendamento, administração/intermediação e construção civil) passam a se submeter ao IBS/CBS dentro desse regime específico.
  

• Reduções de alíquota: nas operações imobiliárias, há redução de 50% das alíquotas; para locação/cessão onerosa/arrendamento, a redução é de 70%. Para locação residencial, há ainda o “redutor social” de R$ 600,00 por imóvel/mês, abatido da base de cálculo.

A Receita Federal reiterou em nota pública que a reforma não visa criar aumento automático de carga no setor e que locações de até três imóveis e de valor anual inferior a R$ 240 mil em regra não serão tributadas por IBS/CBS para pessoas físicas. A vigência plena do IVA dual (IBS/CBS) se dá a partir de 2027, com 2026 dedicado à fase piloto e de testes.

Importante: a tributação sobre a renda de locação (IRPF) permanece em vigor, de acordo com as regras do imposto de renda. O IBS/CBS incide sobre a operação de locação quando a pessoa física se enquadra como contribuinte do regime regular, nos termos do art. 251 da LC 214/2025.

Valor de referência do imóvel: metodologia, atualização e uso

A LC 214/2025 introduziu o “valor de referência” do imóvel para fins do regime imobiliário do IBS/CBS. As administrações tributárias podem estimá‑lo com base em: preços de mercado, informações de cartórios e fiscos e características do bem (localização, tipologia, área, padrão construtivo etc.). Esse valor deve ser divulgado no Sinter, estimado para todos os imóveis com CIB e atualizado anualmente. Há procedimento específico de impugnação.

Isso altera IPTU, ITBI e ITCMD?

• ITBI: o Superior Tribunal de Justiça definiu, em repetitivo (REsp 1.937.821), que a base de cálculo do ITBI é o valor de mercado do imóvel transacionado (valor do negócio) e não um “valor venal de referência” fixado unilateralmente, cabendo ao Município contestar o preço via processo próprio. Ou seja, não se pode adotar automaticamente um valor de referência para exigir ITBI acima do preço real da operação.

• IPTU e ITCMD: a LC 214/2025 trata do regime de IBS/CBS. Embora o valor de referência publicado no Sinter tenda a servir como parâmetro para fiscalizações e subsidiar bases de cálculo patrimoniais (especialmente em revisões de plantas genéricas de valores – IPTU), ele não impõe, por si, a base de cálculo desses tributos. A própria LC 214/2025 explicita que a incidência de IBS/CBS não altera as bases de ITBI e ITCMD.

Quando tudo começa a valer?

• 2025: publicação da LC 214/2025 e da IN RFB nº 2.275/2025 (adoção do CIB e integração Sinter, com cronograma para cartórios e entes públicos).

• 2026: fase de testes/sistemas; adaptações tecnológicas e operacionais.

• A partir de 2027: início da tributação pelo IVA dual (IBS/CBS) conforme o regime da LC 214/2025.

Impactos práticos para proprietários, empresas e o mercado

1. Organização cadastral: conferir dados do imóvel nos cadastros de origem (prefeitura, CNIR/Incra, CAFIR) e acompanhar a inclusão do CIB; é possível consultar imóveis no Sinter por CIB, endereço, código Incra etc.
   

2. Contratos de locação: revisar cláusulas (repasse de tributos, encargos, forma de comprovação de pagamentos) ante o novo regime de IBS/CBS quando aplicável.
   

3. Acompanhamento do valor de referência: monitorar a publicação anual no Sinter e avaliar eventual impugnação quando o valor não refletir o mercado local.
   

4. Planejamento de portfólio: para pessoas físicas com quatro ou mais imóveis alugados e receita anual superior a R$ 240 mil, projetar desde já cenários de IBS/CBS considerando as reduções de alíquotas e os redutores previstos em lei.
   

5. Segurança das transações: a padronização e a interoperabilidade dos cadastros (CIB/Sinter) tendem a reduzir assimetrias de informação e riscos documentais em operações de compra e venda, garantias e financiamentos.

Perguntas rápidas

O CIB substitui matrícula, escritura ou o registro no cartório?Não. O CIB não substitui a matrícula, a escritura ou o registro; ele integra e identifica o imóvel nos sistemas públicos.

Posso consultar o CIB do meu imóvel?Sim. O Sinter oferece consulta pública por CIB, endereço, código do Incra e outros filtros.

Quando a locação residencial tem abatimento?Quando o locador está no regime regular de IBS/CBS, há redutor social de R$ 600,00/mês por imóvel residencial locado, abatido da base.

Conclusão

O CIB inaugura um padrão nacional de identificação imobiliária, com impactos relevantes sobre compliance, planejamento e tributação das operações com imóveis. Para pessoas físicas e jurídicas que atuam no mercado, a palavra de ordem é organização: dados cadastrais atualizados, contratos adequados e acompanhamento do valor de referência publicado no Sinter.

Este conteúdo é informativo e não substitui a avaliação jurídica específica do seu caso.