Promessa de compra e venda gera efeitos que podem atingir terceiros

Nos contratos de compra e venda de imóveis, a falta de registro da incorporação imobiliária não compromete os direitos transferidos ao promissário comprador, os quais podem ter efeitos perante terceiros.

Com o entendimento de que o promissário comprador dispõe de direitos para resguardar o futuro imóvel, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de um consumidor para desconstituir a penhora incidente sobre o terreno objeto da incorporação.

No caso analisado, o consumidor assinou contrato com a construtora e, tendo havido a penhora do terreno que seria utilizado na incorporação, ingressou com embargos de terceiro na execução movida contra a empresa, com o objetivo de desconstituir a penhora. O pedido foi negado em primeira e segunda instância.

Segundo o relator do recurso no STJ, ministro Moura Ribeiro, o poder do vendedor (no caso, a construtora) de dispor sobre o bem fica limitado, mesmo que não tenha outorgado a escritura definitiva, já que está impossibilitado de oferecê-lo em garantia de dívida por ele assumida ou de gravá-lo de qualquer ônus. O direito atribuído ao promissário comprador, disse o ministro, suprime da esfera jurídica do vendedor a plenitude do domínio.

“Como consequência dessa limitação do poder de disposição sobre o imóvel já prometido, eventuais negócios conflitantes efetuados pelo promitente vendedor tendo por objeto tal imóvel devem ser tidos por ineficazes em relação aos promissários compradores, ainda que permeados pela boa-fé”, explicou.

De acordo com o ministro, a ausência do registro da incorporação não torna nulo o contrato de compra e venda. Para o relator, a desídia da construtora não gera reflexos na validade do contrato, nem na existência concreta (de fato) da própria incorporação.

Moura Ribeiro lembrou que o contrato preliminar “gera efeitos obrigacionais adjetivados que estabelecem um vínculo entre o imóvel prometido e a pessoa do promissário comprador e podem atingir terceiros”.

“Não é outra a razão pela qual este STJ vem reconhecendo que a promessa de compra e venda, ainda que não registrada, é oponível ao próprio vendedor ou a terceiros, haja vista que tal efeito não deriva da publicidade do registro, mas da própria essência do direito de há muito consagrado em lei”, afirmou o magistrado.

Fonte: STJ

Empresa é condenada a pagar R$5 mil por frustrar promessa de emprego

A 3ª Câmara do TRT-15 negou provimento ao recurso ordinário da reclamada, empresa global comercializadora e processadora de produtos agrícolas, confirmando a decisão de primeiro grau que reconheceu a configuração do dano moral pela frustração de promessa de emprego ao trabalhador. O acórdão também negou provimento ao apelo do autor que buscava a majoração do valor da indenização, arbitrada em R$5 mil.

O relator do recurso, desembargador Helcio Dantas Lobo Junior, anotou que o princípio da boa-fé, valor extraído da intenção do legislador e do senso de justiça do homem médio, é uma norma de conduta que deve ser observada inclusive na fase pré-contratual, por uma exigência de justiça, equidade e moralidade.

No caso concreto, o relator registrou ter sido configurada inequívoca promessa de emprego ao autor devido à sua participação em processo seletivo, exame médico admissional e abertura de conta-corrente a pedido da empresa para receber a remuneração.

O desembargador Helcio Dantas Lobo Junior acrescentou, ainda, que a alegação do autor de que perdeu outra oportunidade de emprego em função da promessa de contratação restou verdadeira, tendo em vista a confissão ficta aplicada à reclamada, que não compareceu à audiência de instrução para depor.

Assim, o relator concluiu ter ocorrido efetivo prejuízo moral ao reclamante, apontando que “a Reclamada não agiu com a indispensável boa-fé objetiva pois criou uma expectativa no Reclamante de que sua contratação era certa, tendo em vista que foi considerado apto à função em exame pré-admissional e foi-lhe solicitada a abertura de conta-corrente para depósitos dos salários, em banco indicado pela própria Reclamada”.

Por fim, a 3ª Câmara negou provimento ao recurso do reclamante para manter o valor da indenização em R$ 5 mil, posto que se “mostra coerente e razoável, quando levadas em consideração as circunstâncias fáticas e as condições das partes”. (Processo 0011295-39.2015.5.15.0075)

Fonte: TRT15