O equilíbrio entre o direito de propriedade e a convivência harmônica nos condomínios

O Código Civil de 2002 prevê, no âmbito da função social da posse e da propriedade, a proteção da convivência coletiva. No entanto, a relação entre o direito de propriedade e as regras de convivência nos condomínios residenciais nem sempre é tranquila.

Segundo o ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) Luis Felipe Salomão, “em se tratando de condomínio edilício, o legislador, atento à realidade das coisas e ciente de que a convivência nesse ambiente especial tem muitas peculiaridades, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade, visto que a harmonia exige espírito de cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que deve nortear o comportamento dos condôminos”.

O código estabelece um rol exemplificativo do que pode ser estipulado por convenção condominial, a qual pode regular as relações entre os condôminos, a forma de administração e a competência das assembleias, entre outros aspectos.

De acordo com Salomão, no momento em que se fixa residência no condomínio de um prédio, é automática e implícita a adesão às suas normas internas, às quais se submetem todos, para a manutenção da higidez das relações de vizinhança.

Nesse confronto de direitos, são diversos os casos que demandam a intervenção do Judiciário, tendo a jurisprudência do STJ se firmado no sentido de que a análise de norma condominial restritiva passa pelos critérios de razoabilidade e legitimidade da medida em face do direito de propriedade.

Esse foi o entendimento adotado pelo ministro Salomão na Quarta Turma, ao apresentar seu voto no REsp 1.819.075, cujo julgamento foi iniciado no último dia 10 e vai definir se um condomínio residencial pode proibir a oferta de imóveis para aluguel por meio de plataformas digitais, como o Airbnb.

O relator entendeu que não é possível a limitação das atividades locatícias pelo condomínio residencial, porque as locações via Airbnb e plataformas similares não estariam inseridas no conceito de hospedagem, mas, sim, de locação residencial por curta temporada. Além disso, não poderiam ser enquadradas como atividade comercial passível de proibição pelo condomínio.

O ministro considerou que haveria violação ao direito de propriedade caso fosse permitido que os condomínios proibissem a locação temporária. Segundo ele, o condomínio pode adotar medidas adequadas para manter regularmente o seu funcionamento – como o cadastramento de pessoas na portaria –, mas não pode impedir a atividade de locação pelos proprietários.

Na sequência, o julgamento foi suspenso por um pedido de vista do ministro Raul Araújo.

Em maio de 2019, a Terceira Turma decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

O REsp 1.783.076 teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito de criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que o animal, considerado um membro da família, não causava transtorno nas dependências do edifício.

Em seu voto, o relator, ministro Villas Bôas Cueva, apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964 – de que o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o ministro, podem surgir três situações relacionadas à presença de animais em condomínios. A primeira é quando a convenção não regula o tema, e nesse caso o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do Código Civil e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodo aos moradores, a qual não apresenta nenhuma ilegalidade. Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – o que, para o ministro, é desarrazoado, uma vez que “determinados animais não apresentam risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio”.

“O impedimento de criar animais em partes exclusivas se justifica na preservação da segurança, da higiene, da saúde e do sossego. Por isso, a restrição genérica contida em convenção condominial, sem fundamento legítimo, deve ser afastada para assegurar o direito do condômino, desde que sejam protegidos os interesses anteriormente explicitados”, concluiu.

Recentemente, a Quarta Turma também se posicionou no sentido de que as regras condominiais não podem ultrapassar os limites da lei. No julgamento do REsp 1.699.022, o colegiado definiu que o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei – como a proibição de usar piscinas e outras áreas comuns – para forçar o pagamento da dívida de morador que esteja com as mensalidades em atraso.

Por unanimidade, os ministros consideraram inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns por uma moradora em razão do não pagamento das taxas condominiais. A dívida acumulada era de R$ 290 mil em 2012, quando a condômina ajuizou ação para poder utilizar as áreas comuns.

O relator do recurso, ministro Luis Felipe Salomão, explicou que o caput e os incisos do artigo 1.336 do Código Civil, em rol meramente exemplificativo, explicitaram os deveres condominiais, podendo a convenção, o estatuto ou o regimento interno respectivo prever outras condutas permitidas e proibidas, positivas ou negativas, com o intuito de promover a boa convivência entre os moradores.

“Percebe-se que a natureza jurídica do condomínio edilício tem como característica a mescla da propriedade individual com a copropriedade sobre as partes comuns, perfazendo uma unidade orgânica e indissolúvel”, ressaltou. O relator destacou que o Código Civil afirmou, de forma expressa, que é direito do condômino “usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores” (inciso II do artigo 1.335).

Segundo o ministro, o condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Para Salomão, não há dúvida de que a inadimplência gera prejuízos ao condomínio, mas o próprio Código Civil estabeleceu meios legais “específicos e rígidos” para a cobrança de dívidas, “sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores”.

Contudo, o condomínio pode estabelecer regras para possibilitar ou não mudanças na fachada e em áreas comuns do edifício. Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao REsp 1.483.733, interposto por um condomínio, para determinar que um dos condôminos restaurasse as esquadrias da fachada do seu apartamento conforme o padrão original do prédio.

O recurso teve origem em uma ação de desfazimento de alteração na fachada de um apartamento, ajuizada pelo condomínio após o morador mudar a cor das esquadrias externas, de preto para branco.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) negou o pedido, entendendo que a modificação não infringiu os preceitos legais, uma vez que seria pouco visível a partir da rua, além de não ter acarretado prejuízo direto no valor dos demais imóveis do prédio.

O ministro relator do recurso no STJ, Villas Bôas Cueva, explicou que o legislador trouxe critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente, ressalvando a possibilidade de sua modificação, desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (artigo 10, parágrafo 2°, da Lei 4.591/1964).

Para o relator, a solução do TJRJ fere a literalidade da norma, pois tanto no Código Civil quanto na Lei 4591/1964 há referência expressa à proibição de se alterar a cor das esquadrias externas.

Em seu voto, o relator ressaltou que admitir que apenas as modificações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia levar ao entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase invisíveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise.

“Assim, isoladamente, a alteração em tela pode não ter afetado diretamente o preço dos demais imóveis do edifício, mas deve-se ponderar que, se cada proprietário de unidade superior promovesse sua personalização, empregando cores de esquadrias que entendesse mais adequadas ao seu gosto pessoal, a quebra da unidade arquitetônica seria drástica, com a inevitável desvalorização do condomínio”, disse.

O STJ também já se pronunciou sobre as obrigações criadas por associação de moradores. No julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção fixou a tese de que “as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram”.

Os recursos representativos da controvérsia foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. Eles foram condenados em primeira instância a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois esta presta serviços comuns que beneficiam todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

O autor do voto vencedor no STJ, ministro Marco Buzzi, lembrou que, no julgamento do EREsp 444.931, em 2006, a Segunda Seção já havia confrontado duas teses relacionadas ao tema: de um lado, a liberdade associativa, que impede a cobrança de contribuição de não associado; e, de outro, o enriquecimento sem causa, que torna legítima a cobrança pelos serviços usufruídos ou postos à disposição do dono do imóvel, independentemente de ser ou não associado.

O ministro ressaltou que a decisão do TJSP considerou irrelevante a questão atrelada ao direito associativo. No entanto, lembrou que, diversamente, julgados do STJ reconhecem a importância da anuência ou da adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores para efeito de tais cobranças, preponderando, inclusive, a liberdade associativa sobre o enriquecimento sem causa.

Nesse sentido, Buzzi lembrou que o Supremo Tribunal Federal, no julgamento do RE 432.106, afirmou que “as obrigações decorrentes da associação, ou da não associação, são direitos constitucionais” e, em relação à cobrança de taxas condominiais por condomínio de fato, o STF consignou que tal obrigação ou se submete à manifestação de vontade ou à previsão em lei, sob pena de se esvaziar a disposição normativa e principiológica contida no artigo 5°, XX, da Constituição Federal.

Segundo o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, explicou, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato – as quais não existiam nos casos em análise.

“Na ausência de uma legislação que regule especificamente a presente matéria, prepondera, na hipótese, o exercício da autonomia da vontade a ser manifestado pelo proprietário ou, inclusive, pelo comprador de boa-fé, emanada da própria garantia constitucional da liberdade de associação e da legalidade, uma vez que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei”, disse.

O ministro destacou que a associação de moradores é “mera associação civil e, consequentemente, deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”. Assim, ressaltou que as taxas de manutenção criadas por associação de moradores não podem ser impostas a proprietário de imóvel que não é associado, nem aderiu ao ato que instituiu o encargo, em observância ao princípio da liberdade de associação.

Fonte: STJ

Execução de dívida condominial pode incluir parcelas a vencer

Com base nos princípios da efetividade e da economia processual, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) considerou válida a inclusão de parcelas vincendas em ação de execução de dívidas condominiais, até o cumprimento integral da obrigação.

Em decisão interlocutória na ação de execução, o juiz entendeu não haver possibilidade de inclusão das parcelas que vencessem no curso do processo. Por isso, determinou a intimação do condomínio para limitar a execução ao montante vencido ou converter a ação em procedimento ordinário, caso pretendesse a inclusão das verbas a vencer.

A decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul, que entendeu que a execução deve ser instruída com o título executivo líquido, certo e exigível, que se materializa com o crédito vencido e com a memória atualizada do débito.

Relatora do recurso especial do condomínio, a ministra Nancy Andrighi apontou que o artigo 3?23 do Código de Processo Civil de 2015 prevê que, no processo de conhecimento que tiver por objeto o cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, elas serão consideradas incluídas no pedido, e serão abarcadas pela condenação enquanto durar a obrigação, se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Entretanto, ressalvou a ministra, a controvérsia dos autos diz respeito à ação de execução, tendo em vista que, como requisito legal para o seu ajuizamento, exige-se liquidez, certeza e exigibilidade do título.

A relatora também lembrou que o CPC/2015 inovou ao permitir o ajuizamento de execução para a cobrança de despesas condominiais, considerando como título executivo extrajudicial o documento que comprove o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias não pagas.

Segundo Nancy Andrighi, deve-se admitir a aplicação do artigo 323 do CPC/2015 ao processo de execução porque, primeiro, o novo código prevê, em seu artigo 771, a aplicação subsidiária das disposições relativas ao processo de conhecimento às ações executivas. Além disso, o artigo 318 estabelece que o procedimento comum se aplica subsidiariamente aos procedimentos especiais e ao processo de execução.

“Tal entendimento está em consonância com os princípios da efetividade e da economia processual, evitando o ajuizamento de novas execuções com base em uma mesma relação jurídica obrigacional”, concluiu a ministra ao dar provimento ao recurso do condomínio.

Fonte: STJ

Convenção de condomínio não pode proibir genericamente a presença de animais

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a convenção de condomínio residencial não pode proibir de forma genérica a criação e a guarda de animais de qualquer espécie nas unidades autônomas, quando o animal não apresentar risco à segurança, à higiene, à saúde e ao sossego dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do local.

A decisão reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF) que havia entendido que as normas previstas na convenção e no regimento interno do condomínio incidem sobre todos os moradores, sendo que a proibição expressa da permanência de animais nas unidades autônomas se sobrepõe à vontade individual de cada condômino.

O recurso julgado no STJ teve origem em ação ajuizada por uma moradora de condomínio do Distrito Federal para ter o direito a criar sua gata de estimação no apartamento. Ela alegou que a gata, considerada um membro da família, não causa transtorno nas dependências do edifício.

No recurso especial, sustentou que a decisão do TJDF violou seu direito de propriedade, divergindo, inclusive, do entendimento externado por outros tribunais quando julgaram idêntica questão.

Alegou, ainda, ser descabida a proibição genérica de criação de animais, pois a vedação só se justifica nos casos em que for necessária para a preservação da saúde, da segurança e do sossego dos moradores.

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que a convenção condominial, conforme previsto nos artigos 1.332, 1.333 e 1.344 do Código Civil (CC) de 2002, representa o exercício da autonomia privada, regulando, em um rol exemplificativo, as relações entre os condôminos, a forma de administração, a competência das assembleias e outros aspectos, com vistas a manter a convivência harmônica.

Entretanto, o relator ressaltou que as limitações previstas nas convenções são passíveis de apreciação pelo Poder Judiciário sob o aspecto da legalidade e da necessidade do respeito à função social da propriedade, de acordo com o artigo 5º, XXII, da Constituição Federal.

O magistrado também apontou a previsão do artigo 19 da Lei 4.591/1964, de acordo com o qual o condômino tem o direito de “usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

Segundo o relator, para determinar se a convenção condominial extrapolou os limites da propriedade privada, é importante observar três situações que podem surgir.

A primeira é o caso da convenção que não regula o tema. Nessa situação, o condômino pode criar animais em sua unidade autônoma, desde que não viole os deveres previstos nos artigos 1.336, IV, do CC/2002 e 19 da Lei 4.591/1964.

A segunda hipótese é a da convenção que proíbe a permanência de animais causadores de incômodos aos moradores, o que não apresenta nenhuma ilegalidade.

Por último, há a situação da convenção que veda a permanência de animais de qualquer espécie – circunstância que o ministro considera desarrazoada, visto que certos animais não trazem risco à incolumidade e à tranquilidade dos demais moradores e dos frequentadores ocasionais do condomínio.

O colegiado, por unanimidade, seguiu o voto do relator e deu provimento ao recurso especial da autora, destacando que a procedência de seu pedido não a exonera de preservar a incolumidade dos demais moradores do local, de manter as condições de salubridade do ambiente e de impedir quaisquer atos de perturbação.

Fonte: STJ

Condomínio terá de indenizar morador que teve suas duas motos furtadas da garagem

A 5ª Câmara Civil do TJ confirmou sentença da comarca de Joinville que condenou condomínio ao pagamento de indenização por danos materiais em favor de um morador que teve suas duas motos furtadas da garagem do prédio, em 2014. Seu prejuízo, na época superior a R$ 6 mil, será suportado de forma solidária pelo condomínio e por sua seguradora no limite da apólice.

Inconformado com a decisão, o condomínio alegou que a convenção e o regulamento interno do prédio não preveem a responsabilidade de indenizar em caso de furto de bens dos moradores, de forma que se considera isento de qualquer responsabilidade decorrente de atos ilícitos cometidos nas áreas de uso comum.

O desembargador Luiz Cézar Medeiros, relator da apelação, chamou atenção para o fato de, embora o regimento interno do condomínio não preveja indenização em caso de furto, o contrato celebrado com a empresa de seguros inclui a cobertura para diversos sinistros, entre os quais “Responsabilidade Civil do Condomínio” e “Guarda Veículos – Compreensiva”, cujo pagamento do prêmio é rateado entre os condôminos.

Além disso, o condomínio possui sistema de vigilância em tempo integral, o que implica, também, seu assentimento quanto ao dever de vigilância. “Inegável, pois, que o condomínio, ao firmar contrato de seguro com cobertura para furto de veículo em suas dependências, assumiu o dever de responder civilmente pelos danos dele decorrentes”, anotou o relator.

A câmara, em decisão unânime, manteve a indenização por danos materiais, assim como seguiu o entendimento do juiz em não conceder indenização por danos morais ao proprietário das motocicletas. “Admitir-se a indenização de meros incômodos propiciaria a instauração de situação insustentável para toda sociedade, em que o mais ínfimo desgosto passaria a ser desejado pela vítima, pois traria satisfação pecuniária acima do transtorno suportado”, concluiu (Apelação Cível n. 0302696-51.2015.8.24.0038).

Fonte: TJSC

Uso exclusivo do imóvel obriga inventariante a pagar IPTU e condomínio

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou, por unanimidade, acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que decidiu ser de responsabilidade de uma viúva inventariante o pagamento do IPTU e da taxa condominial do imóvel onde ela reside e que é objeto da ação de inventário.

No recurso especial, a recorrente alegou que o acórdão do TJSP estaria em desacordo com a orientação do STJ. Sustentou que as despesas do imóvel objeto de inventário deveriam ser divididas entre os herdeiros, independentemente do uso exclusivo ou não pela inventariante.

Segundo o relator, ministro Marco Aurélio Bellizze, a utilização do bem de forma exclusiva pela inventariante e sem contrapartida financeira aos demais herdeiros faz com que os encargos referentes ao período posterior à abertura da sucessão se destinem exclusivamente a ela, sob pena de enriquecimento sem causa.

“Não se mostra razoável que as verbas de condomínio e de IPTU, após a data do óbito do autor da herança, sejam custeadas pelos demais herdeiros, sob pena de enriquecimento sem causa, devendo, portanto, as referidas despesas serem descontadas do quinhão da inventariante”, afirmou o ministro.

Marco Aurélio Bellizze disse que os artigos 1.794 e 1.791 do Código Civil (CC) estabelecem que, com a abertura da sucessão, a herança é transmitida aos herdeiros legítimos e testamentários, sendo que, até a partilha, o direito dos coerdeiros, quanto à propriedade e posse da herança, será indivisível e regulado pelas normas relativas ao condomínio.

De acordo com o relator, o artigo 1.997 do CC também dispõe que o espólio responderá por todas as dívidas deixadas pelo falecido nos limites da herança e até o momento em que for realizada a partilha, quando então cada herdeiro responderá na proporção da parte que lhe couber na herança.

No entanto, segundo o ministro, no caso em análise, a inventariante reside de forma exclusiva no imóvel objeto de discussão, tolhendo o uso por parte dos demais herdeiros, não existindo qualquer pagamento de aluguel ou indenização referente à cota-parte de cada um na herança.

O ministro destacou que o STJ tem entendimento no sentido de que o herdeiro que ocupa exclusivamente imóvel objeto da herança deverá pagar aluguel proporcional aos demais herdeiros.

“Com efeito, ou a inventariante paga aos demais herdeiros valores a título de aluguel proporcional correspondentes à fração de cada um, relacionados ao imóvel que ocupa com exclusividade, podendo, nesse caso, compartilhar também as despesas correlatas, ou deverá ser responsabilizada pelos respectivos encargos de forma exclusiva”, explicou.

Ao negar provimento ao recurso especial, Bellizze afastou a divergência jurisprudencial alegada pela recorrente, afirmando não haver similitude fática entre as decisões confrontadas.

Fonte: STJ

Rescindida decisão que havia negado penhora de bem de família por dívida com condomínio

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ratificou o entendimento de que é possível a penhora do bem de família na hipótese de execução de dívida originária de despesas condominiais em que o devedor não indica outros bens à penhora ou não os possui.

O entendimento foi consolidado após a seção reconhecer a existência de erro de fato em ação rescisória que visava desconstituir decisão monocrática proferida pelo ministro Luis Felipe Salomão, a qual reconheceu em favor de ex-esposa – e atual companheira – a impenhorabilidade da totalidade de imóvel pertencente ao casal.

No caso julgado, um condomínio ajuizou em outubro de 2007 ação de cobrança em desfavor do ex-marido e atual companheiro da ré da ação rescisória, visando à cobrança de cotas condominiais. A sentença que julgou o pedido procedente foi mantida pelo Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP).

Em novembro de 2010, iniciou-se a fase de cumprimento de sentença, e o condomínio requereu a penhorado imóvel, sem sucesso pelo fato de a ex-esposa e meeira do executado ter interposto embargos de terceiros alegando a natureza familiar do bem. Os embargos foram julgados improcedentes, porém a decisão foi reformada no STJ, com posterior trânsito em julgado da decisão.

O condomínio entrou com ação rescisória alegando manifesta violação a norma jurídica e erro de fato, pois a decisão rescindenda considerou não ter ocorrido a intimação pessoal da ré meeira acerca da penhora do imóvel. Houve voto-vista do ministro Luis Felipe Salomão.

Segundo o Código de Processo Civil, ocorre erro de fato quando a decisão rescindenda admite fato inexistente ou quando considera inexistente fato efetivamente ocorrido.

Em voto vencido, o ministro Salomão entendeu que a proteção do bem de família deve ser estendida à totalidade do imóvel, e que não houve erro de fato, pois a prova da intimação não estava no processo primitivo, só na rescisória.

“Realmente, há evidente incompatibilidade na alegação de erro de fato cuja prova está consubstanciada em documento novo apresentado apenas no âmbito da ação rescisória, considerando que, para que esteja configurada a hipótese do artigo 485, IX, do CPC, mostra-se imprescindível que a prova esteja nos autos do processo originário”, destacou o ministro.

Já o relator da rescisória, ministro Paulo de Tarso Sanseverino, entendeu que, da análise dos autos originários, foi possível depreender que houve intimação pessoal da ré na execução, caracterizando erro de fato. Além disso, ele ressaltou o fato de que a embargante em nenhum momento se manifestou no curso da ação originária sobre eventual ausência de intimação.

Em relação à possibilidade de penhora, o ministro Sanseverino esclareceu que, no caso de despesa condominial, ainda que o imóvel seja bem de família, a hipótese é devidamente fundamentada na lei.

A seção, por maioria, acompanhou o voto do relator.

A ré também afirmou que sua meação deve ser protegida pelo fato de não ter mais vínculo com o ex-marido, por isso não deveria responder por dívida contraída exclusivamente por ele.

A alegação não foi acolhida pelo relator, que entendeu que a ré também é beneficiária de todos os serviços postos à disposição pelo condomínio, pois vive atualmente em regime de união estável com o ex-marido, e o imóvel até hoje serve à família.

“O fato de a obrigação decorrer do exercício do direito de propriedade e derivar da própria coisa implica o reconhecimento da existência de solidariedade entre os titulares do direito real de propriedade, pelo qual todos ficam obrigados pelas despesas da coisa. Assim, possuindo o imóvel mais de um titular do direito de propriedade, é direito do credor de obrigação propter rem demandar contra qualquer um dos proprietários, não se admitindo aos codevedores alegar ilegitimidade passiva”, afirmou o magistrado.

Fonte: STJ

Vítima de furto em condomínio deve ser indenizada por empresa de vigilância

A empresa responsável pela segurança de um condomínio deve indenizar uma moradora que teve dinheiro e joias de valor sentimental furtados de seu apartamento. A indenização cobre os danos morais, no valor de R$ 50 mil, e os danos materiais correspondentes ao valor das peças furtadas.

O crime aconteceu em julho de 2002, quando dois homens entraram no condomínio se passando por um corretor e um cliente que queriam ver um imóvel à venda. Na ocasião, os dois entraram no apartamento da vítima e furtaram 70 joias de família, além de 11.250 dólares.

Segundo a vítima, os funcionários da empresa de segurança falharam ao não exigir identificação dos visitantes e não verificar se havia prévia autorização de entrada concedida por algum dos condôminos. Além disso, a empresa teria sido negligente ao não ativar o circuito interno de TV, o que impediu o reconhecimento posterior dos criminosos.

A vítima afirmou que precisou recorrer a tratamento psicológico para superar a perda das joias de família.

De acordo com os autos, a empresa admitiu que o circuito interno de TV nunca havia funcionado. No entanto, alegou que não foi provada a existência dos bens furtados e que a vítima teria contribuído para a ocorrência do crime, ao mandar destrancar a porta corta-fogo de seu andar, facilitando a entrada dos assaltantes por meio da escada de serviços.

A empresa argumentou que a decisão de destrancar a porta romperia com o nexo causal e configuraria culpa concorrente. Dessa forma, pediu a redução da indenização pela metade, por considerar exorbitante o valor de R$ 50 mil.

Segundo o relator do processo, ministro Villas Bôas Cueva, a sentença e o acórdão não reconheceram a existência de culpa concorrente e, portanto, a vítima deve receber a indenização integral.

De acordo com o ministro, ficou demonstrado no processo que “o acesso dos assaltantes ao condomínio se deu a partir do comportamento negligente do preposto da empresa recorrente” e que não estava em funcionamento o circuito TV, cuja manutenção competia à firma – “o que torna inequívoca a ocorrência não apenas de uma, mas de duas graves falhas no serviço de segurança prestado”.

Quanto à dúvida sobre a existência das joias, o relator afirmou que os autos demonstram a apresentação de provas suficientes de que elas existiam, eram de propriedade da vítima e haviam sido furtadas, faltando apenas definir seu valor, o que será resolvido em fase de liquidação.

Em relação ao pedido para reduzir a indenização pela metade, o ministro esclareceu que não cabe o reexame, pelo STJ, do valor a ser pago. “O Superior Tribunal de Justiça, afastando a incidência da Súmula 7, tem reexaminado o montante fixado pelas instâncias ordinárias apenas quando irrisório ou abusivo, circunstâncias inexistentes no presente caso”, disse.

REsp 1330225

Fonte: STJ

Turma mantém entendimento que condomínios irregulares não podem executar taxas

A 3a Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios, por unanimidade, negou provimento ao recurso de um condomínio residencial e manteve a sentença que indeferiu sua petição inicial, por ausência dos documentos necessários para o processo de execução.

O condomínio ajuizou ação no intuito de executar as parcelas em atraso de um condômino, contudo, não juntou documentos que segundo o magistrado, são imprescindíveis para o procedimento de execução.

Após analisar o pedido inicial, o magistrado determinou que o exeqüente juntasse aos autos a Certidão de Registro de Imóvel do condomínio, bem como seu registro de instituição, e registro de compra do imóvel onde o condomínio é situado, ou, que adequasse o processo ao procedimento comum. Todavia, o condomínio apresentou resposta na qual defendeu a desnecessidade de juntar os documentos requeridos pelo juízo.

A sentença proferida pelo juiz titular da 2ª Vara Cível de Águas Claras indeferiu a petição inicial, e declarou a extinção do processo, sem análise da questão principal, devendo o autor arcar com as custas processuais.

Inconformado, o condomínio interpôs recurso, mas os desembargadores entenderam que a sentença deveria ser mantida em sua integralidade, e registraram: “Ocorre que o apelante não possui Registro no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual não pode ser abarcado pelo conceito de condomínio edilício, como já anteriormente ressaltado. Ainda que atue como “condomínio de fato”, essa característica não é suficiente para qualificar os encargos supostamente devidos pelo apelado como título executivo, nos termos do art. 784, inc. X, do CPC. Isso porque o rol de títulos executivos descritos no art. 784 do CPC não pode ser alargado por meio de interpretação extensiva. Em outras palavras, o rol de títulos executivos deve ser interpretado de forma restritiva. Caso contrário, estar-se-ia admitindo a criação de títulos executivos sem suporte em previsão legal”.

Processo: APC 20161610113612

Fonte: TJDFT