Decisões reduzem aluguel de estabelecimentos comerciais

As medidas necessárias à contenção do novo coronavírus vêm causando reflexos em atividades comerciais por todo o Estado. Decisões recentes proferidas na Capital e em Osasco lidam com pedidos de locatários que, afetados pela desaceleração da economia, solicitaram na Justiça a diminuição de aluguéis. Saiba mais:

Redução de aluguel comercial até o fim do ano

O juiz Ademir Modesto de Souza, da 8ª Vara Cível do Foro Regional de Santana, aceitou parcialmente pedido de estabelecimento comercial e reduziu em 70% o valor do aluguel do local. A medida vale desde a data em que a empresa passou a trabalhar à portas fechadas, por conta das medidas de isolamento social determinadas pelos estados e municípios, até a reabertura do comércio. Após a retomada das atividades, a redução no valor do aluguel será de 30% e valerá até 30 de dezembro.

A requerente apresentou o pedido em razão da queda de seu faturamento em decorrência da suspensão parcial de suas atividades. Na decisão, o magistrado apontou que o contrato de locação não residencial constitui importante instrumento de promoção da atividade econômica e que é necessário avaliar os efeitos que o cumprimento do contrato, tal como pactuado, produzirá na vida social. “A impossibilidade de uso do imóvel objeto da locação pelo locatário, por força de decisão governamental, equivale à sua deterioração, pois, nesse caso, o locatário também fica privado do uso normal da coisa, embora por tempo determinado, daí sustentar a aplicação do artigo 567 do Código Civil para a redução do valor do aluguel dos contratos de locação afetados pela suspensão da atividade determinada pelo Poder Público”. Cabe recurso da decisão.

Processo nº 1009521-51.2020.8.26.0001

Suspensão de efeitos de mora e redução de aluguel enquanto durar o isolamento social

A 5ª Vara Cível da Comarca de Osasco concedeu nesta segunda-feira (4) tutela de urgência para suspender os efeitos da mora sobre aluguel não residencial bem como estipulou valor máximo de cobrança enquanto permanecerem os efeitos do decreto municipal nº 12.399/20, que determinou medidas de isolamento social e restrição de funcionamento de comércios e serviços não essenciais durante a pandemia da Covid-19.

O requerente alega impossibilidade de manter os compromissos contratuais em dia, diante do cenário de pandemia que afetou a prestação de serviços de estabelecimento. Para o juiz Carlos Eduardo D’Elia Salvatori, “exigir do devedor da obrigação locatícia o cumprimento na sua inteireza, nesse exato momento, e enquanto perdurar as restrições governamentais, especialmente, no caso, o referido decreto municipal, contrariaria o princípio da boa-fé objetiva”. “Considerando o valor atual do aluguel, de R$ 7.821,92, reputo que deverá ser obstada, por ora, a metade, passando a ser de R$ 3.910,50 enquanto o Decreto municipal nº 12.399/20 não perder o efeito, atingindo inclusive o aluguel já vencido do mês de abril/2020. Com o retorno das atividades, as porções que ora estão paralisadas deverão ser acrescidas nos aluguéis subsequentes, sempre respeitada a ordem máxima de R$ 3.910,50 por mês. A paralisação total do pagamento dos aluguéis, como aparentemente pretendido pela parte autora, não se mostra razoável, pois prejudicaria, agora, em demasia, o locador”, decidiu o magistrado. Cabe recurso da decisão.

Fonte: TJSP

Cálculo da indenização de representante comercial não pode ser limitado ao quinquenal

Em decisão unânime, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que a base de cálculo de indenização por rescisão, sem justa causa, de contrato de representação comercial deve incluir os valores recebidos durante toda a vigência do acordo, não devendo ser limitada ao quinquênio anterior à rescisão contratual.

A ministra relatora, Nancy Andrighi, observou que haveria prescrição quinquenal – prevista no artigo 44, parágrafo único, da Lei 4.886/65 – apenas se a recorrente deixasse transcorrer mais de cinco anos desde a data da rescisão contratual para entrar com a ação pedindo a indenização, o que não se verificou no caso.

“Desse modo, até o termo final do prazo prescricional, a base de cálculo da indenização de que trata o artigo 27, j, da lei 4.886/65 permanece a mesma, qual seja, a integralidade da retribuição auferida durante o tempo em que a recorrente exerceu a representação comercial em nome da recorrida”, destacou.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, a jurisprudência do STJ estabeleceu que somente incide a prescrição quinquenal sobre comissões não pagas, não reclamadas ou pagas a menor, situações nas quais o prazo se inicia a partir da data em que houve o inadimplemento.

Porém, no caso julgado, o pedido envolveu indenização por rescisão sem justa causa e a fórmula de seu cálculo. Como a ação foi ajuizada dentro do prazo prescricional, e foi reconhecido o direito à indenização, o cálculo considerou todo o período em que houve prestação de serviço.

Direito de representante comercial reclamar comissões prescreve mês a mês

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu recurso especial de uma empresa para reconhecer a prescrição de comissões reivindicadas por ex-representante comercial. O recurso foi julgado com base na Lei 4.886/65, que estabelece o direito de recebimento das comissões a cada pagamento dos pedidos ou das propostas, e prevê o prazo de cinco anos para a reivindicação das verbas não recebidas.

No pedido de indenização por danos morais e materiais, o representante comercial narrou que, entre 1995 e 2009, recebeu comissões que variaram de 4% a 10%, até que, em 2009, seu contrato foi rescindido. O representante alegou concorrência desleal praticada pela própria empresa, que inclusive deixou de pagar as comissões pouco antes da rescisão contratual.

Em primeira instância, a empresa foi obrigada a pagar mais de R$ 100 mil a título de complementação das verbas de comissão. A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça do Paraná.

A relatora do recurso especial da empresa, ministra Nancy Andrighi, esclareceu inicialmente que o representante comercial adquire o direito ao recebimento da comissão assim que o preço pelo item vendido seja pago, mas a exigibilidade da comissão está vinculada à regra contida no contrato de representação ou, em sua falta, ao artigo 32, parágrafo 1º, da Lei 4.886/65.

Assim, a cada mês em que houve comissões pagas a menor e a cada venda feita por terceiro em sua área de exclusividade, surge para o representante comercial o direito de obter a devida reparação, apontou a ministra.

Ao dar provimento ao recurso da empresa, a relatora observou que o pedido de indenização foi proposto em 2009. Dessa forma, com base na regra de prescrição quinquenal estabelecida pela Lei 4.886/65, a ministra concluiu haver incidência da prescrição sobre as parcelas referentes às comissões não pagas ou recebidas a menos em período anterior a 2004.